מקרקעין-רקע בסיסי

laptop, office, hand-3196481.jpg

רקע כללי

בכל עסקה יש 2 שלבים, החלק החוזי והחלק הקנייני. החוזה איננו הנייר אלא המצב שהסכמנו לבצע עסקה, ובעצם הנייר היא הוכחה לזה שניהלנו עיסקה. ויש לחלק בין המהות לבין הראיה, דמיינו לעצמכם עולם שאין בו ראייה אז בעצם לא הנייר גורם לעסקה אלא הסכמה דהיינו הצעה וקיבול של שני הצדדים. ובעצם נכנסנו לציר הזמן של העיסקה ברגע שסגרנו על חוזה. וברגע של החוזה אין לי עדיין את המוצר וזה הופך להיות שלי ברגע של הקניין. והכלל אומר שאני הופך להיות בעל הנכס ולגבי מקרקעין כל עסקה במקרקעין טעונה כתב וזה חוק סעיף 8 במקרקעין. ויש את החריג שעסקה של שכירות לזמן קצר לא צריך כתב. ויש את החריג לחריג, שחוזה שכירות למגורים אפילו לזמן קצר צריך כתב. ועיקר הטעם שצריך כתב וזה בגלל שאי אפשר לייצר מקרקעין ‏.

ויש למדינה אינטרס שלמקרקעין יהיה ניצול נכון וטוב. ובשביל זה המדינה יוצרת 3 מנגונים. מנגנון ראשון זה כתב, מכיוון שיש כתב אז ממילא יש יותר ודאות בעסקה. ומנגנון שני, זה מרשם וזה סעיף 7 לחוק המקרקעין שעסקה במקרקעין טעונה רישום וזה בעצם טאבו. ובכל מחוז יש לשכת רישום מקרקעין, ובלשכת המנהלים יש 3 פנקסים, פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות. ושלושתם מנוהלים בכל לשכה. פנקס הזכויות שרשום למי שייכת הקרקע הזאת. ובעצם כדי לנהל ניהול נכון במקרקעין צריך מרשם. והמנגנון השלישי, גם הוא מצוי בסעיף 7 שרשום של על מרשם ומוסיף שצריך להוסיף זמן של המרשם. ונסביר, יש מרשם האוכלוסין שכל אדם רשום שם ובעצם הוא לא יוצר מציאות אלא מתאר מציאות של המצב הנתון של אוכלוסיית ישראל. וזה בעצם מרשם מתאר. אבל לדוגמא רשם החברות לכל בעל עסק שרוצה להירשם חייב להיות שם וזה בעצם מרשם יוצר שהחברה נבנית רק ע"י שנרשמת ברשם החברות. אז בכל מרשם יש שני דברים מרשם יוצר ומרשם מתאר. וזה המנגנון השלישי שלא רק שצריך מרשם אלא המרשם הוא זה שיוצר את הזכות ובעצם הבית לא יהיה שייך לו כל זמן שלא רשום בפנקס הזכויות וזה בעצם מרשם יוצר. וממילא לא יכול להיות טעות בגלל שרשום שזה שייך לפלוני וזה בעצם מרשם יוצר את הקנייה. ומרוויחים מזה שמרשם במקרקעין לא צריך לזכור את ההיסטוריה כי אם זה היה מרשם מתאר צריך לדעת את ההיסטוריה כי נכון שכרגע רשום ששמעון הוא הבעלים אבל צריך לדעת מי מכר לו את זה והאם היה לו את הזכות למכור אבל בגלל שזה מרשם יוצר אז לא איכפת לנו מההיסטוריה, כיוון שרשום שפלוני הוא הבעלים וזה מרשם יוצר. (ויש בעצם תקנת השוק שמה שאני קונה הוא שלי)

איך עובד בפועל רישום מקרקעין?

נחזור לנושא רישום המקרקעין, לכל קרקע יש גוש חלקה, שזה בעצם התעודת זהות של הקרקע שזה המספר הייחודי של הקרקע אז לכל קרקע יש גוש וחלקה, ובעצם לא מספיק כתובת אלא צריך גם גוש של הקרקע כיוון שיש הרבה מקומות במדינת ישראל אין כתובת ורק כך נוכל לסמן את הקרקע. וכל קרקע שהוסדרה בגוש וחלקה נמצאת בפנקס הזכויות שמוסדרים ובפנקס השטרות מרכז את כל הקרקעות שלא מוסדרים. הרעיון של בית משותף בנוי על עיקרון שמצוי בחוק המקרקעין אחידות היחידה הקנינית, העיקרון הוא שלדוגמא שאם יש לי סוס אני לא יכול להגיד שרק הרגליים שלי וכדו' אלא כל חלק וחלק בסוס שייך לשנינו, אותו הדבר לגבי מקרקעין בשותפות הכוונה שלשניהם יש שותפות בהכל ולכן לא ניתן למכור חדר בדירה למעט שכירות שאפשר להשכיר חדר בדירה. וזה הרעיון של אחידות יחידת קניין. וכאשר אתה מוכר קרקע אתה מוכר אותה על כל חלקיה, וזה בגלל שבפנקס הזכויות רשום גוש וחלקה ואין אפשרות לחלק שחלק מהדירה שייך לפלוני וחלק אחר אלמוני. מה שכן אפשר לעשות זה לחלק את הדירה לעוד חלקה ולהוסיף אותה ברשם המקרקעין אבל יחידה קנינית אחת לא ניתנת לפיצול.

איך אפשר לקחת חלקה של קרקע ולבנות עליו בנין של 16 דירות הרי זה יחידה קניינית אחת?

ולכן יש את פנקס הבתים המשותפים ששם רשום בחלקה את התת חלקה ושם רשום את כל המספר דירות. וצריך את הפנקס המשותף בגלל 3 דברים, הדירות, הרכוש הציבורי של הבניין כדוגמת המעלית הגינה והגג ועוד, והחלק השלישי זה שטח ציבורי מוצמד שזה חלק מהשטח של הבניין אבל הוא שייך לדייר מוצמד כמו החנייה והמחסן. והוא תהליך מאוד ארוך ומורכב ולכן הוא מקבל תת חלקה בפני עצמו, ופנקס בפנ"ע

מהו פנקס השטרות?

המדובר בעצם בפמנס שמסדיר רישום של קרקע שהיא לא מוסדרת. והשאלה היא למה יש קרקעות שהם לא מסודרות ומה הוא תהליך הסדרה. ברשם המקרקעין יש פקיד הסדר שאמור לפקד על קרקעות מוסדרות. לכן תהליך הסדרה דורש היקף מלא של כל הזכויות שיש במקרקעין, והתהליך הוא מורכב כיוון שאי אפשר להסדיר את זה במרשם יוצר. ולגבי הרישום בקרקע לא מוסדרת זה עסקה בסיכון כי הרישום בקרקע לא מוסדרת הוא רישום מתאר ולא רישום יוצר. ולכן העסקה היא בסיכון. בוודאי שעושים עסקאות אבל הבעלות שרשומה היא לכאורה. ולכן צריך לבדוק טוב ולקחת עורך דין מקרקעין שמתמחה בזה.

רכישת קרקע-פרמטרים

יש 3 מסלולים לרכישת קרקע: או מימון שאני מביא או ע"י הלוואה מהבנק או אופצייה אחרת זה כמה שותפים שקונים קרקע ביחד או אופצייה של עסקת קומבינציה שזה בעצם לבוא לבעל הקרקע ולסכם איתו שאני בונה לו דירות על הקרקע ובתמורה הוא יקבל חלק מהדירות לעצמו. וכמובן שהקרקע תישאר של בעל הקרקע. מחיר קרקע נקבע לפי כמה פרמטרים: 1. שווי הקרקע שנמדד לפי אזור נוף וכו'. 2. יש עלויות בנייה למטר. 3. מיסים. 4. תשתיות. 5. רווח יזמים. אז בעסקת קומבינצייה הבית רשום על בעל הקרקע עד שירשם כבית משותף בסוף הבנייה ואז היזם מקבל את חלקו אבל לא עושים הערת אזהרה על הבית כיוון שבעל הקרקע לא ירצה אלא היזם מביא ביטוח לרכישה של כל הדירות בסוף הבנייה.

מהי קרקע מדינה?

הכלל אומר שמדינה חייבת לפעול בשוויון אז ממילא היא יכולה להקציב משאבים רק ע"י שוויון וזה ע"י מכרז. יש מקרים שבהם נקבל פטור ממכרז במקרה שיש קרקעות שגובלים בקרקע מדינה ורק הקרקע שגובלת בקרקע מדינה יכולה להשתמש בקרקע מדינה במצב כזה יהיה פטור ממכרז וזה ימכר לו ע"י שמאות רגילה. אבל צריך להבין שלהציע הצעה למכרז זה הרבה כסף רק כדי להציע הצעה. וזה נקרא מכרז מעטפה שכל אחד שם מעטפה עם כמה כסף הוא מוכן לשים ומי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר הוא הזוכה. (ובהצעת מכרז אם זה עמותה אז צריך להביא את כל שמות האנשים שיגורו שם לפי כמות דירה.) ובעצם מכרזים כאלו זה מייקר את מחירי הדיור כיוון שאנשים רואים מכרזים קודמים ומציעים על כל מכרז חדש יותר כסף ממכרז קודם, אז למדינה זה מצויין כי זה עושה להם כסף אבל לנו זה רק מיייקר את הדירות. וע"ז יש פתרון של מכרז דיור.

במכרז שכשאתה מציע סכום מסויים על קרקע זה לא רק על עלות הקרקע אלא גם על עלויות הפיתוח. מה שכלול בעלויות הפיתוח זה בעצם עלויות של התשתיות של הקרקע של הראש שטח, מים, ביוב וניקוז וכו'. ולכן לפעמים נראה קרקע אפס שבעצם עלות הקרקע תהיה זול בגלל שעלות הפיתוח גבוה. ואיך זה עובד המכרז, אוספים את כל ההצעות של האנשים על המכרזים ושוללים את כל ההצעות הפסולות. לדוגמא הצעה עם התחייבות בנקאית לא בתוקף שזה פסול, ואז בוחרים את ההצעה הגבוהה ואם היא תיפסל אז תיבחר ההצעה שאחריה.

מה זה מחיר למשתכן?

וכמו שציינו מקודם שהדבר הזה גרם לעליית מחירים של הדירות, וע"ז יש את הפתרון של מחיר למשתכן. בעצם המודל הזה אומר, שבמקום שאני יגיד שיש קרקע עם 180 יחידות דיור ואז נראה את המחיר היקר ביותר, אלא מי מתחייב למכור את הקרקע במחיר הזול ביותר. שבעצם יש עלות פיתוח של הקרקע במחיר X , ויש את מחיר הקרקע שהמדינה אומרת שעושים להם הנחה על הקרקע וישאר מחיר של הקרקע נתון, וע"ז יהיה מכרז מי מוכן למכור הכי בזול. הגיע השר כחלון והכניס חוק שכל הקרקעות יעבדו בשיטה של מחיר למשתכן. בעבר היו קירטריונים לזכאות למחיר למשתכן אבל כיום יש רק אופצייה של או זכאי או לא אם לא היה לך דירה ב10 שנים האחרונות אז אתה זכאי. (והכשל הגדול של התוכנית הזאת, יוצא שבעצם בתוכנית הזאת ההבדל במחיר הוא רק לפי הגודל וזה לא פייר כי יש דירות ששוות יותר או פחות גם מבחינת נוף וקומות וכו'). ובעצם לכל תוכנית כזאת צריך ידע וחישוב ושיקול נכון.

מיסוי מקרקעין-רקע כללי

ברכישה של נכס פרטי נשלם מס רכישה שנע בין 0% ל8% על קנייה של מעל מליון וחצי . וזה רק בדירה שנייה. ויש גם מס שבח שבעצם כל בית שנקנה ונמכר תוך 4 שנים הוא ישלם מס שבח שהשביח הקרקע על סך 25% של ההשבחה. ואם נמכר 2 בתים ב4 שנים אז רק על דירה אחת הוא ישלם. ויש עוד אופצייה של פטור ממס רכישה נגיד במקרה שיש למישהו כבר בית והוא קנה עוד בית ועוד לא מכר את הבית הראשון אז הוא יהיה פטור ממס רכישה על הבית השני כל זמן שהוא לא מכר את הבית הראשון. מס רכישה משלם הקונה ומס שבח משלם המוכר, ואם מגיע מצב שאחד קנה דירה והמוכר הוא אומר שהוא בפטור מס שבח ולבסוף מתברר שהוא חייב במס שבח ואז הקונה תקוע עם תשלום של מס שבח שהמוכר צריך לשלם. לכן יש תנאי שהתשלום האחרון של הדירה שמים אותו בנאמנות עד שהמוכר מביא אישור מרשות המיסים לגבי הפטור שבח.

מה זה היטל השבחה?

עוד היבט של מיסוי, זה היטל השבחה, שזה בעצם לא קשור לאירוע מכירה, אלא לאירוע השבחה תכנונית. שזה אומר שאם הנכס הושבח ע"י לדוגמא בנייה אז על ההשבחה יש מס של חצי מההשבחה שהתקיימה בקרקע. וזה חל גם על דברים קטנים לדוגמא אישור על בניית מרפסת. תשלום של המס יהיה בשני מועדים או במימוש ההשבחה( במקרה הזה בבניית המרפסת) או במכירה של הנכס המוקדם מבין שניהם. בקיצור יש 4 אישורים, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה וארנונה. ויש את האופצייה של גריעה תכנונית שאם ע"י בנייה של העירייה באיזור שלך אז הקרקע תרד בעלותה אז יש תשלום שהעיריה תשלם לך על גריעה תכנונית. ויש היטל השבחה על רווח עקיפי כדוגמא כל העסקים שהשביחו בזכות הרכבת הקלה אז גם ע"ז יש היטל השבחה. וזהו נושא בדיון שצריך להתקבל להחלטה.

היבט תכנוני מעוף הציפור

כל זה לגבי ההיתר המשפטי, אבל יש גם את הנושא התכנוני, שאם לדוגמא נכנסים לנכס ומגיע השמאי ואומר שהגובה לא תיקני או שאין היתר בנייה על הדירה או שיש צו הריסה וזה דבר חשוב מאוד שצריך להקיף ולברר את הנכס. ועורכי דין לא מטפלים בכל הנושא התכנוני כי הם לא מבינים בזה, ולכן הרבה פעמים העו"ד יגיד ללקוח לקחת שמאי שהוא יבדוק את הפן התכנוני. כי זה המומחיות שלו וזה מאוד חשוב כי אחרת יכול להיות מצב שאתה קונה בית והוא בכלל לא שלך מכל מיני סיבות. הצורך בעורך דין נדל"ן שמבין בכלל הנושאים התכנוניים מאוד מאוד חשוב

חוק התכנון והבנייה הוא החוק הרלוונטי לכל הנושא של התכנון, שהוא תיקון מס' 101. ויש כמה דרגות: המועצה הארצית, הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית. הוועדה הארצית מטפלת בתמ"א -תכנון מתאר ארצית שזה בעצם תכנית מתארית שזה כללי יותר, ויש הוועד המחוזית שמטפלת בתמ"מ שזה בנייה מתארית מקומית. כל זה תכניות מתארית. ויש גם תכנית מפורטת, שזה בעצם יותר פרטני כדוגמת היתר בנייה נעשה רק ע"י תב"ע וזה קיים גם בוועדה מחוזית וגם וועדה מקומית. (ובעצם הוועדה המקומית אלו מועצת העיר כי הרי הם יחליטו איך תיראה העיר, וזה בעצם סמכות פוליטית, כמובן שצריך חתימה של מהנדס העיר שהוא מאשר היתר בנייה) וקיימים עוד ועדות, יש את הולל"ל והותמ"ל, שהם בעצם המסלולים המהירים והישירים לכל הנושא במקום לעבור דרך הוועדות המחוזיות והמקומיות.

* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.

סיכום והמלצה

תחום המקרקעין הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד עורך דין מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל עסקת מקרקעין ולכל תחום אחר שבעולם הנדל"ן.

יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?

צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:

דברו איתנו

ליצירת קשר

טלפונים

מייל

שעות פעילות

ראשון-חמישי: 08:00-17:00

ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00

מאמרים נוספים:

agriculture, cropland, aerial view-1867212.jpg

הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע

הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.

קרא עוד »
architect, plan, construction-3979490.jpg

היטל השבחה בתמ"א 38

היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של

קרא עוד »

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *