מה הם "מטלות ציבוריות" ועל מי הם הצורך לבצע אותם?
ככלל בעת שמקודמת תוכנית חדשה (תב"ע), זה יכול להיות במסגרת תוכנית כללית או במקרה ספציפי, נגיד בעת שיזם מנסה לקדם פרויקט פינוי בינוי. הוועדה המקומית בדרך כלל "דורשת" מהיזם או ממי שמקדם את התוכנית, שהוא יממן “מטלה ציבורית” , וזאת כחלק מתנאי בכדי לנצל זכויות בניה נוספות. ההגדרה של “מטלה ציבורית” היא בעצם כמעט כל דבר שהוא לצורך הציבור ולא מיועד לאינטרס של היזם ו/או מקדם התוכנית. לדוגמא: הקמת חניון ציבורי בפרוייקט, הסדרת גינה ציבורית במתחם, בניית בית כנסת וכדו'.
עד כאן הכול טוב ויפה וגם הגיוני, כי בסופו של יום קידום תב"ע חדשה, וקרי, פרויקט חדש, יש אינטרס לכל הצדדים גם ליזם שמקבל המון זכויות בנייה חדשים, וגם לוועדה המקומית, וכפועל יוצא לכלל הציבור שמקבל שטחים חדשים שמיועדים לטובתם ולרווחתם. הבעיה מתחילה, בעת שהפרויקט מסתיים ומאושרת תכנית חדשה, מה קורה לגבי היטל ההשבחה, האם המטלות הציבוריות אותם מימן היזם מכיסו, מפוחתות מהיטל ההשבחה עצמו שהוא משלם בפועל או מכלל ההשבחה, און בכלל לא מופחת הוצאות המטלות הציבוריות.
איך מחשבים היטל השבחה במטלות ציבוריות?
ברבות השנים התגבשו בפסיקה של ועדות הערר בעניין זה אופן חישוב היטל ההשבחה בעת שקיימת בתוכנית הוראת על היזם לבצע מטלות ציבוריות. ההוראה הייתה, כי יש לקזז את עלות המטלות הציבוריות מסכום ההשבחה עצמה ולא מהיטל עצמו. כך למשל נקבע בהחלטות של ועדות הערר, כי יש להפחית את עלות הקמת המטלה הציבורית מההשבחה (ר' לדוגמא ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ, [פורסם בנבו], ערר (תל אביב-יפו) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים, [פורסם בנבו], ערר ערר (ירושלים) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ועוד [פורסם בנבו] ). ונסביר, עצם הדרישה לביצוע מטלה באה לידי ביטוי בשווי השוק של הנכס במצב החדש, ולכן יש להפחית את שווי השוק בסכום גובה המטלה.
כך למשל: אם שווי הקרקע לפני התב"ע החדשה, קרי, במצב הישן, הייתה שווה 1 מיליון ש"ח, ולאחר קבלת התב"ע, קרי, במצב החדש, היא שווה 6 מיליון ש"ח, הרי שמדובר בהשבחה של 5 מיליון שח, ולכן היטל ההשבחה יהיה מחצית מההשבחה עצמה, כלומר, היזם ישלם סך של 2.5 מיליון ש"ח. זה במצב רגיל. כעת, במצב בו קיימת חובה של הקמת מטלה ציבורית על ידי היזם, והיא עלתה 2 מיליון ש"ח, הרי שלוקחים את כל ההשבחה שאמרנו לעיל, בשווי של 5 מיליון ש"ח, ומפחיתים את עלויות המטלה הציבורית, בשווי של 2 מיליון ש"ח, יוצא, כי ההשבחה עומדת על 3 מיליון ש"ח בלבד ולא על 5 מיליון ש"חץ ולכן, היטל ההשבחה יהיה מחצית מ-3 מיליון ש"ח, קרי, היטל השבחה בשווי של 1.5 מיליון ש"ח.
הפסיקה בקביעה הזו שוללת את התיאוריה האומרת, שיש להפחית את עלות המטלה הציבורית מהיטל השבחה עצמו, ונסביר, באותה סיטואציה כמו לעיל, אם ההשבחה הייתה בסך של 5 מיליון ש"ח, וגובה היטל ההשבחה עמד על מחצית, 2.5 מיליון ש"ח, ועלות המטלה הציבורית עמד על 2 מיליון ש"ח. לא נפחית, את עלות המטלה הציבורית של 2 מיליון ש"ח, מגובה ההיטל בשווי 2.5 מיליון ש"ח, ואז יצא מצב שהיזם ישלם רק חצי מיליון ש"ח, במקום 2.5 מיליון, כי הופחתו לו עלות המטלה הציבורית, אלא קובעת הפסיקה, כי איזון בנטל בעלות המטלה הציבורית, בין היזם ובין הוועדות המקומיות.
צריך להבין שהוועדות המקומיות בסיטואציות שונות, טענו כי אין להפחית את עלות הקמת המטלות הציבוריות מהיטל ההשבחה, כי בפועל מאז פסק דינו של בית המשפט העליון בעא 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי, לא ניתן להטיל על בעל הזכויות במקרקעין את החובה לבצע מטלות ציבוריות. משכך, הרי שלא ברור כי בעל הזכויות הוא שיבצע את המטלה הציבורית המתחייבת על פי התוכנית ואין מקום להפחית את עלתה מההשבחה. גם במקום שבו ברור שהמטלה תבוצע על ידי בעל הזכויות, מפני שהיא מהווה חלק בלתי נפרד מהמבנה, הרי שאין כל קביעה בתוכנית כי הוא זה שיישא בעלות ביצועה ולא יקבל החזר מהעירייה. הטענה הזו יכולה הייתה להיות קיימת בפרויקטים בהם אכן אין חובה בלתי נפרדת מהתוכנית לבצע מטלות ציבוריות, העניין שכיום יש המון תוכניות בהם התוכנית קובעת מפורשות כי יש חובה על הקמת מטלות ציבוריות, כך למשל בכלל הפרויקטים בעניין התחדשות עירונית, ואז במצב כזה, אכן החובה מוטלת על היזם, ואז לא תתקבל הטענה כאילו אין להפחית זאת מהיטל ההשבחה עצמו.
מטלות ציבוריות בהם יש הוראות הפקעה לטובת העירייה, איך מבצעים חישוב היטל השבחה?
כיום בעת שמקודמת תוכנית חדשה, למשל תוכנית של פינוי בינוי במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית בה מחויב היזם להקים מטלה ציבורית שהיא חלק אינטגרלי בבינוי במצב החדש, אז מוסיפה הוועדה המקומית הוראת הפקעה שמזכה את היזם על החלק של השטח הציבורי, האם במקרה זה למטלה הציבורית יש השפעה על ההשבחה? כי הרי במצב כזה, הקרקע מופקעת על ידי הוועדה המקומית והיזם מקבל פיצוי, וגם יקבל הפחתה של היטל השבחה, יוצר מצב של כפל פיצוי ליזם. ואכן קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה, שלא. כלומר, בתוכניות המחייבות הקמת מטלה ציבורית וישנה הוראת הפקעה, הרי שאין למטלה הציבורית השפעה על ההשבחה ואין היזם זכאי להפחתה בהיטל ההשבחה, גם אם עלות הטלת המטלה מוטלת על היזם.
"יש לקוות כי הוועדה מקומית תשקול היטב את צעדיה, ותבחן שוב האם יש מקום לדרוש כתב התחייבות שמבטל זכויות קניין חוקתיות של יזמים במטרה להימנע מהליך הפקעה ופיצוי על המחוברים. עד שלא תשנה הוועדה המקומית את התנהלותה בהקשר זה ותבצע הפקעה על פי חוק לשטחים הציבוריים, ובכלל זאת תפצה את היזמים עבור המחוברים הרי שיש להפחית את עלות המטלות משווי המצב החדש"
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.
סיכום והמלצה
תחום התחדשות עירונית הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל פרויקט שאתם מעוניינים לבצע אצלכם בדירה או בבניין שאתם גריה, תוך חשיבה מליאה על השאת רווחים לטובתכם האישית בלבד.
יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?
צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:
דברו איתנו
ליצירת קשר
טלפונים
מייל
שעות פעילות
ראשון-חמישי: 08:00-17:00
ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00
מאמרים נוספים:
הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע
הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.
26 בדצמבר 2023
אין תגובות
היטל השבחה בתמ"א 38
היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של
24 בדצמבר 2023
אין תגובות