התנגדות להיתר בנייה

housebuilding, new building, construction site-1407499.jpg

התנגדות להיתר בנייה- סוגי התנגדויות

ישנם כמה סוגי התנגדויות כשמדברים על בנייה בישראל. יש התנגדות לתוכנית חדשה שמוגשת (תב"ע), יש התנגדות להיתר בנייה, כשבתוכו יש חלוקה בין התנגדות להיתר בנייה כשיש בו סטייה מתוכנית או הקלה, לבין התנגדות להיתר בנייה כשההיתר תואם תואם תוכנית, וכן התנגדות להיתר בנייה של בעל זכויות במקרקעין המבוקשים להיתר, וכן התנגדות של בעלי זכויות אחרים, כגון, שכנים וכדו'. במאמר זה ננסה להסביר קצת על ההבדלים ביניהם.

התנגדות לתוכנית חדשה (תב"ע)

כאשר מוגשת תוכנית חדשה במגרש סמוך אלינו, שמאפשר בניית בניין חדש או מגדלים חדשים, ישנם דברים רבים שהתוכנית החדשה יכולה לשנות ובגינן כדאי להגיש התנגדות. לדוגמא, תוכנית חדשה יכולה להסתיר לנו את הנוף כשפתאום ממולנו יהיה בניין שיפקיע לאור השמש להיכנס לדירה שלנו, או לדוגמא, תוכנית שמתירה בניית בית ספר ממול הבית שלנו, דבר שיכול לגרום לרעש מופרש וכדו'.

השאלה שנשאלת היא, איך יודעים כשיש תוכנית חדשה, הרי אנחנו לא מבינים בדברים משפטיים ובתכנונים שהעירייה מבצעת? התשובה היא, שכאשר מוגשת תוכנית חדשה ישנה חובת פרסום של התוכנית לפי שלבים שלה, בשלב הפקדת התוכנית יבוצע על שלט בחזית המגרש וכן בחזית כל מגרש שנמצא סמוך לתוכנית (בדרך כלל זה מין בריסטול ירוק/כחול ועליו השלט).

בעת שפורסמה הגשת התוכנית החדשה, החוק נותן לנו 60 יום החל מפרסום התוכנית להגיש התנגדות לתוכנית. הגשת התנגדות לתוכנית בדרך כלל נעשית על ידי עורך דין שמכיר את התחום ויודע איך לנסח התנגדות ועל מה להתעקש בעת שמוגשת ההתנגדות. המחוקק בסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה קובע כך: "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן...". החוק מוסיף ומונה גופים נוספים הרשאים להגיש התנגדויות לתכנית מיתאר כאמור. המחוקק קובע כי הגשת התנגדויות לתכנית מתאר מותרת לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התכנית. הרציונל לכלל האמור מובן: השלב התכנוני המיועד להגשמת העקרונות של שקיפות ושל שיתוף הציבור, שהם עקרונות יסוד בדיני התכנון והבנייה, הוא בראש ובראשונה שלב הדיון בתכנית החלה (ראו: עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב נ' רטן, שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית ולנסות ולשכנע להימנע מהחלטה שתפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה. ההתנגדויות המובאות בפני הוועדה במסגרת שלב הדיון בתכנית אף מאפשרות לטייב את התוצר התכנוני, והן משרתות, כאמור, אינטרסים ציבוריים רחבים של שקיפות, שיתוף הציבור בהליך קבלת החלטות מינהליות ודמוקרטיזציה של ההליך התכנוני (ראו: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך א 525-519 (2015)).

התנגדות להיתר בנייה עם הקלה או חורגת מתוכנית

המחוקק בסעיף 149 לחוק קובע כי בעת שמוגשת בקשה להיתר בנייה שהיא חורגת ממה שקבוע מתוכנית או שיש בה הקלה (הכוונה סטייה מהחוק המאפשרת לבונה לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים, כל זמן שיש סטייה לא ניכרת) רשאי גם כן כל אדם שיש לו ענייין או יותר נכון שהבניין שלו גובל/סמוך לבניין ולאיזור המבוקש בבקשה להיתר בנייה. הרציונל בזה, הוא כמו בהתנגדות לתוכנית, היות והבקשה להיתר בנייה לא ממש תואמת לתוכנית אז יש את אותו עניין של כל מי שיכול להיות שההיתר פוגע בו, יהיה רשאי להגיש התנגדות. זמן ההתנגדות הקבוע בחוק הוא 15 יום.

כמו כן, לאחר שהוגשה התנגדות ובכל זאת החליטה הוועדה המקומית לאשר היתר בנייה, קיימת אפשרות להגשת ערר גם על ידי מי שהוא לא בעל זכויות. בהתאם להוראות סעיף 152(א)(1) לחוק, הרואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה מקומית לסרב לתת היתר או לדחות התנגדות שהוגשה, רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה. הפסיקה קובעת , כי סעיף 152 הנ"ל ממצה את זכות הערר לעניין היתר בניה, ואם אין המדובר בהחלטת ועדה מקומית לסרב לתת היתר או לדחות התנגדות, הרי שלא קיים כל מקור אחר אשר מקים לעורר זכות ערר על החלטת ועדה מקומית לפי חוק התכנון והבניה (ראו בהרחבה ערר (ועדות ערר-תכנון ובניה תל אביב-יפו) 1036-03-21 רבין יוסף נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה- תל אביב -יפו (פורסם בנבו, 1.7.2021). מה שכן, התחדש בפסיקה שקיימת אפשרות יחידה נוספת, בנוסף לנושאי הערר בסעיף 152 הנ"ל, היא בהתאם לסעיף 12ב לחוק, המדובר על סעיף כללי, וכאמור בפסיקה, מתירה אפשרות ערר, במידה והעוררים מתנגדים להיתר בטענה כי ההיתר סוטה מתוכנית החלה על המקרקעין או מהוראת החוק. בפסק הדין בעניין עע"מ 316/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (פורסם בנבו, 23.8.2012) נקבעה הלכה זו כי הרחבת סמכותה של ועדת ערר בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152 לחוק, היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן היתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתוכנית קיימת, ובמצב זה בלבד תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות.

התנגדות להיתר בנייה שתואם תכנית

בעת שמוגשת בקשה להיתר בנייה שתואמת תוכנית, יש לפרסם את עניין הבקשה לכל מי שהוא בעל זכויות במקרקעין בלבד. לשון תקנה 37 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), קובעת כלהלן: "בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר לפי תקנה 36 רשאי להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר, בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה; המהנדס ישלח העתק מההתנגדות שהתקבלה למבקש ולעורך הבקשה". מלשונה הברורה של התקנה עולה כי מי שרשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר הוא בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות. המונח "בעל זכות במקרקעין" מוגדר בתקנה 36(ו) לתקנות בהרחבה, ואולם אין מחלוקת כי אדם שנמצא בבניין שסמוך לבניין בו מבוקש היתר בנייה, קרי, בחלקה אחרת, לא רשאי להגיש התנגדות להיתר בנייה. משכך, ועל-פי לשונה הברורה של תקנה 37 לתקנות, חד משמעי כי לא רשאים להגיש התנגדות לבקשת ההיתר.

large home, residential, house-389271.jpg

עוד נקבע בפסק הדין הנ"ל, יתר על כן, מעבר לכך שמי שאינו בעל זכויות לא רשאי להגיש את התנגדותו לבקשה להיתר, הרי שהוועדה המקומית לא רשאית לבחון כלל את ההתנגדות שמוגשות על-ידי מי, אשר אינו בעלי זכות במקרקעין, או להכריע בה. זאת, מאחר שתקנה 43 לתקנות אשר מסמיכה את הוועדה לבחון התנגדויות ולהכריע בהן נוקטת אף היא בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים בנושא, כלהלן: "(א) הוגשה התנגדות על ידי בעל זכות במקרקעין כאמור בתקנה 37, תבחן רשות הרישוי את ההתנגדות ותכריע בה בתוך תקופת הבקרה המרחבית. (ב) הכריעה רשות הרישוי בהתנגדות שהוגשה, תשלח למבקש הבקשה להיתר, לעורך הבקשה ולמגיש ההתנגדות החלטה מנומקת בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד קליטת הבקשה" הנה כי כן, רואים מלשון המחוקק בתקנות, שהתקנה המסמיכה את רשות הרישוי לבחון התנגדויות שהוגשו ולהכריע בהן מגבילה סמכות זו אך ביחס להתנגדויות שהוגשו על-ידי בעל זכות במקרקעין כאמור בתקנה 37, והיא אינה מסמיכה את הרשות לדון בכל התנגדות שהוגשה על-ידי מאן דהוא ואף לא בהתנגדויות שהוגשו על-ידי גופים ציבוריים או "בעלי עניין" בתוצאות ההליך. עוד מוסיף בית המשפט שם, כי כידוע, רשות מינהלית מוסמכת לפעול אך ורק מכוח סמכות שהוענקה לה בדין, ומשעה שסמכות זו הוגבלה באופן ברור, אין מקום להרחיבה בהתאם לשיקול דעתה של הרשות (ראו: רע"פ 10141/09 בן חיים נ' מדינת ישראל, פ"ד סה(3) 305, 362 (2012); יצחק זמיר הסמכות המינהלית, כרך א 76-74 (2010); דפנה ברק ארז משפט מינהלי א 99-97 (2010)). ולביום מוסיף בית המשפט, שוועדה מקומית לא יכולה להחליט שהיא בכל זאת רוצה לשמוע התנגדות של מי שאינו בעל זכויות רק בשביל להיות "בלב פתוח ובנפש חפצה" ושזה יכול אך להועיל להליך הרישוי, וכי אין בשמיעת המתנגדים עצמם, הגם שאינם בעלי זכויות במקרקעין, כדי לפגוע במבקש ההיתר. כאמור, להשתתפות הציבור בהליכים התכנוניים יכולה להיות השפעה מיטיבה על ההליך ועל התוצר התכנוני, ואולם בחינת ההתנגדויות על-ידי גופי התכנון והרישוי גוזלת משאבים כספיים ומשאבי זמן הן מהוועדה והן מבעלי העניין באישור הבקשה ואף פוגעת באינטרס ההסתמכות של בעלי המקרקעין אשר הסתמכו על התכנית החלה והגישו את הבקשה להיתר בהתאם לכך. משכך, אף מהטעם האמור, הוועדה נדרשת לפעול בהתאם לאיזון שקבע המחוקק בהקשר זה, ולדון אך בהתנגדויות שהוגשו בהתאם לאמור בדין הרלוונטי. לבסוף, ובהמשך לכל האמור לעיל, גם תקנה 44(א)(2) לתקנות מסמיכה את רשות הרישוי לדחות בקשה להיתר בשל קבלת התנגדות של בעל זכות במקרקעין בלבד, כלהלן: "44.(א) רשות הרישוי תחליט לדחות את הבקשה להיתר בשל אחד או יותר מאלה: ... (2) רשות הרישוי קיבלה התנגדות של בעל זכות במקרקעין לבקשה ובשל קבלת ההתנגדות לא ניתן לאשר את הבקשה כפי שהוגשה"

מכל האמור לעיל עולה, כי המסקנה שלפיה למי שאינו בעל זכות במקרקעין אין זכות להגיש התנגדות לבקשה להיתר עולה באופן ברור מלשון התקנות - לאורכן ולרוחבן. כך, התקנות שמכוחן רשאי אדם להגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה כמו גם התקנות שמכוחן מוסמכת רשות הרישוי לבחון את ההתנגדויות שהוגשו ולהכריע בהן, קובעות באופן עקבי כי ההתנגדויות יוגשו אך ורק על-ידי בעלי הזכויות במקרקעין, כהגדרתם בתקנה 36(ו) לתקנות, וכי רשות הרישוי מוסמכת לבחון אך ורק התנגדויות שהוגשו על-ידי בעלי הזכויות במקרקעין ולהכריע בהן. המסקנה האמורה אף תואמת את תכליותיו של הליך התכנון על שלביו השונים.

* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.

סיכום והמלצה

תחום התכנון והבניה הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל התנגדות להיתר או הגשת תוכנית וכו' הנדרש ולכל תחום אחר שבעולם תכנון ובניה.

יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?

צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:

דברו איתנו

ליצירת קשר

טלפונים

מייל

שעות פעילות

ראשון-חמישי: 08:00-17:00

ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00

מאמרים נוספים:

agriculture, cropland, aerial view-1867212.jpg

הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע

הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.

קרא עוד »
architect, plan, construction-3979490.jpg

היטל השבחה בתמ"א 38

היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של

קרא עוד »