מה מטרות התוכניות בהתחדשות עירונית? ומה הקשר לרעידות אדמה?
כרקע צריך לדעת ולהבין מדוע הממשלה החליטה בהקמת תוכניות להתחדשות עירונית- הכול החל במטרה בכדי להגן על מבנים ישנים במדינת ישראל מפני רעידות אדמה. החלטות הממשלה בעניין זה התקבלו, לאחר שמיעת חוות דעת מומחים רבים אשר פרסו בפניהם את הבעיה העיקרית שתיתכן רעידת אדמה בישראל בשנים הקרובות.
בהתאם לכך, הממשלה התחילה בתכוניות של חיזוקי מבנים בישראל שיש להם סיכוי גבוה יותר לקרוס ולהתמוטט בעת קרות רעידת אדמה (אנו עדים למדינות שכנות שלנו כדוגמת טורקיה ועוד, ששם רעידות האדמה מאוד נפוצות. בכדי להיכנס להגדרה של מבנים ישנים הדרושים חיזוק נגד רעידות אדמה, קבעה הממשלה תנאים מקדימים, שהם: או שהבניין נבנה לפני שנת 1980 או שהבניין לא עומד בתקן בנייה 413. צריך להוסיף שלכללים אלו יש חריגים, ואם אכן בנייה ספציפי לא עומד בתנאים הללו אבל מבדיקה מקצועית הנדסית שנערכה לו נקבע שהוא בכל זאת נדרש לשיקום, ושהוא לא יחזיק מעמד בעת רעידת אדמה, תהיה לו האפשרות להנות גם כן מהתחדשות עירונית.
במאמר זה ניתן רקע כללי על סוגי ההתחדשות העירונית הקיימים במדינת ישראל:
תמ"א 38/1- חיזוק מבנים:
נקדים שהתוכנית הזו הייתה מהראשונות להתקבל בוכניות הממשלה והיא בעצם הציגה תוכנית לשיקום בשם תמ"א 38/1. מטרת התוכנית שהייתה מאוד שכיחה בעשר שנים האחרונות, היא בעצם תוכנית שמטרתה שיקום וחיזוק מבנה קיים. ראשית כל, יבחנו את הבניין ואת מצבו וממילא את הכשלים ואת הסיכויים לקריסתו בעת רעידת אדמה. ולאחר מכן, ישקמו את הבניין. בתוכנית הזו, בעלי הדירות מקבלים שיקום של יסודות המבנה, הכוללים גם שיפוץ חיצוני של הבניין, חדרי המדרגות, הוספת חדר ממ"ד לכל דירה (אחרי מלחמת "חרבות ברזל" הורגש הצורך הבסיסי בחדר ממ"ד אישי לכל דירה), הוספת מעלית, הוספת מרפסת, ועוד, ובעצם כל מבנה לפי הצורך ואפשרויות ההוספה אצלו.
חשוב להבין, שתוכנית תמ"א 38/1 לא עולה שקל לבעלי הדירות והכול ממומן על ידי היזם עצמו. השאל שנשאלת: מדוע יזמים ירצו לשקם לנו את הבניין? התשובה היא: כחלק מתוכנית תמ"א 38/1 הממשלה מעודדת יזמים לבצע את תוכנית תמ"א 38 הם מצד אחד, משקמים את הבניין, וזה טובת הדיירים וטובת המדינה, ומצד שני, מעניקה להם הממשלה את האפשרות להוספה של עד 2 קומות (בכל איזור ובכל עיר זה משתנה) בכל בניין ולמכור את יחידות הדיור שנבנו למטרות רווח של היזם.
דבר נוסף צריך להבין, בתוכנית תמ"א 38/1, בעת ביצוע עבודות שיקום צוחיזוק הבניין, הדיירים ממשיכים לגור בבית שלהם, תוך כדי ביצוע העבודות, ולכן, לא מעט אנשים פחות מעוניינים בתוכנית הזו, בין אם מדובר בדיירים עצמם שגרים בדירה שלהם, וצריכים להתמודד יום יום עם רעשי הבנייה, אבק ועוד, ובין אם מדובר בבעלי דירות שמשכירים את הדירה שלהם, וממילא, כתוצאה מביצוע פרויקט תמ"א 38/1 ערך הדירה להשכרה יורד. כמובן, שבחשיבה כלכלית, מדובר בהפסד קטן מאוד יחסית לרווח הגדול שנוצר מקבלת תוספת בנייה לדירה, ונראות של בניין כחדש לגמרי.
תמ"א 38/2-הריסה ובנייה:
תוכנית פינוי בינוי:
תוכנית פינוי בינוי, זו התוכנית האהובה מאוד אצל היזמים, ותכף נסביר מדוע. בתוכנית פינוי בינוי, בשונה מתוכנית תמ"א 38 בו היזם מקבל לעצמו, תוספת של עד 2 קומות לבניית יחידות דיור, שאותם ימכור ויגרוף את הרווח לכיסו, הרי שבתוכנית פינוי בינוי, בשונה מת"א 38 היא לא על בניין בודד אלא בדרך כלל מדובר בתוכנית שכוללת הריסה של כמה וכמה מבנים ביחד, שלפעמים יכולים להיות מבנה אחד עם מספר גדול של כניסות, ולפעמים כמה מבנים צמודים אחד ליד השני.
בתוכנית פינוי בינוי, היזם הורס את כלל המבנים שבתוכנית ובמקומם הוא בונה מגדלים רבי קומות. צריך להבין שהרווח של היזם, הוא הרבה יותר גדול, מכיוון שהוא מקבל כפועל יוצא מהתוכנית החדשה, עשרות וגם מאות יחידות דיור חדשות. אבל צריך להוסיף שמצד שני, גם בעלי הדירות עצמם מקבלים איזור חדש עם מגדלים וגינות ציבוריות ועוד ועוד, שמעלים את ערך הדירה.
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.
סיכום והמלצה
תחום התחדשות עירונית הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל פרויקט שאתם מעוניינים לבצע אצלכם בדירה או בבניין שאתם גריה, תוך חשיבה מליאה על השאת רווחים לטובתכם האישית בלבד.
יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?
צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:
דברו איתנו
ליצירת קשר
טלפונים
מייל
שעות פעילות
ראשון-חמישי: 08:00-17:00
ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00
מאמרים נוספים:
הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע
הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.
26 בדצמבר 2023
אין תגובות
היטל השבחה בתמ"א 38
היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של
24 בדצמבר 2023
אין תגובות