היטל השבחה - רקע והמקור לכך:
לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
בתי המשפט בהרבה פסיקות (ראו למשל רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד סא(3) 386 (2006)) קבעו בהתאם לסעיף לעיל כי היטל השבחה יוטל רק אם שווי המקרקעין עלה, ובלבד שעליית שווים הייתה עקב אחת משלוש פעולות התכנון האמורות של הרשות המקומית. אם עליית שווי המקרקעין לא הייתה כתוצאה מהפעילות התכנונית, כלומר, לא עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג, אלא עקב נסיבות אחרות, לא ייגבה היטל השבחה.
מהו הרציונל בהיטל השבחה?
היטל ההשבחה נועד לממן את ההוצאות של הוועדה המקומית או של הרשות המקומית להכנת תכניות, להוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצרכי ציבור, הוצאות שימור אתר והפקעה (סעיף 13 בתוספת השלישית). ההיגיון העומד בבסיסו של היטל השבחה הוא צדק חברתי (או צדק חלוקתי), שמשמעו הוא: אם פלוני נתעשר רק כתוצאה של שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבניה – קרי, פלוני התעשר אך ורק בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור – אם כן, ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר. צריך להבין, שהשבחת מקרקעין ופגיעה בערכם עקב פעילות תכנונית, הם שני צדיה של אותה מטבע. כשם שתכנית שפוגעת במקרקעין, עשויה לזכות את בעליהם בפיצוי מכוח סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה, כך השבחת מקרקעין כתוצאה מתכנית מחייבת בתשלום היטל השבחה.
אם כן מהו המועד בו משלמים היטל השבחה בפועל?
בעניין מועד תשלום היטל ההשבחה, קובע סעיף 7(א) בתוספת כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". השאלה היא מה נקרא מימוש זכות.
בסעיף 1(א) בתוספת הוגדרו שלושה מצבים שהם בגדר "מימוש זכויות" במקרקעין:1. קבלת היתר מכוח התכנית המשביחה. 2. התחלת השימוש שהותר עקב התכנית המשביחה. 3. העברת זכויות – מכר. לשם הנוחות נביא כאן את לשון הסעיף: "מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961".
בהתאם לנאמר לעיל, יוצא אם כן, שאירוע המס שמקים את החבות בהיטל השבחה מתרחש עם אישור התכנית המשביחה, אך חובת תשלום היטל ההשבחה נדחית למועד שבו מומשה הזכות במקרקעין. פיצול זה נובע מהעיקרון בדיני המס, שלפיו חובת התשלום קמה במועד שבו נעשית פעולה ממשית שבה ההתעשרות מהשבחת המקרקעין יוצאת מן הכוח אל הפועל.
השאלה מה קורה בתמ"א 38, הרי בפועל יש השבחה מכוח תכנית, האם אכן משלמים היטל השבחה?
צריך להבין שהיטל השחה הוא מחצית מההשבחה שקרתה בפועל, ואם כן, אם במצב בו בבניין שלכם, מתבצע הליך תמ"א 38 שבסופו תקבלו עוד זכויות בנייה, כמו חדר נוסף ו/או מחסן נוסף, אשר יגרמו לעליית הערך של הדירה שלכם, האם אכן תצטרכו לשלם מחצית ממה שהדירה שלכם עלתה כתוצאה מהתמ"א 38. תשובה לכך, נתן המחוקק בתיקון חדש לחוק התכנון והבנייה, שתכף נראה, הנותן פטור מהיטל השבחה, וההיגיון בכך הוא שיש מדיניות למחוקק, שביקש לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה (מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980 ואשר לא נבנו על-פי התקן המחמיר לעניין עמידות מפני רעידות אדמה (ת"י 431)), בין השאר, באמצעות שורה של תמריצים ובכלל זה, פטור מתשלום היטל השבחה. כדי לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אימצה הממשלה את המלצותיה של ועדת המנכ"לים ברשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות (להלן – ועדת המנכ"לים), אשר המליצה על שורה של תמריצים ובכלל זה, הקלות במיסוי אשר עוגנו בחקיקה (כגון, הקלות במס שבח ובמס רכישה, כפי שנקבעו בפרק החמישי 5 בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; הקלות במע"מ על מתן שירותי בניה לפי תמ"א 38, כפי שנקבעו בסעיף 31ב בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975) ואחד התמריצים שעליהם המליצה ועדת המנכ"לים היה כאמור, פטור מחובת תשלום היטל השבחה בשל השבחת מקרקעין עקב מימוש זכויות מכוח תמ"א 38.
סעיף 19(ב)(10)(א) בתוספת פוטר מהיטל השבחה בשל קבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 במישרין, ואילו סעיף 19(ב)(10)(ב) פוטר מהיטל השבחה אם היתר הבנייה ניתן מכוח תכנית מפורטת שהוכנה מכוח תמ"א 38, דוגמת תכנית 10038 "חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה בירושלים". כוונת המחוקק לפטור מתשלום היטל השבחה בשל השבחת זכויות שנוצרה מכוח תמ"א 38, אף נאמרה בפורש בדברי ההסבר להצעת החוק לתיקון סעיף הפטור ועוד קודם לכן, בהצעת החוק בעניין הוראת השעה.
מה קורה במצב בו יש תמ"א 38 שעדין לא יושמה ואדם מוכר את הדירה שלו, האם יחויב בהיטל השבחה בגין התמ"א האמורה להיות?
בשלב מסויים, ועדות מקומיות ניסו לחייב בעלי דירות בהיטל השבחה כאשר הם רצו למכור את הדירות שלהם לפני קבלת ההיתר לתמ"א 38, בטענה שערך הדירה עלה כתוצאה מתכנית תמ"א 38, למרות שעדיין לא מומשה הזכות. בתי המשפט בפסיקות רבות לאורך השנים (ראו למשל ערר (ת"א) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב) שללו אפשרות זו, והסבירו שהשבחה מכוח תכנית תמ"א 38 היא בעצם בפועל תוכנית מרחפת וההשבחה שלה חלה רק בעת הוצאת היתר בנייה, ממילא, קודם הוצאת היתר בנייה אין השבחה בכלל ואי אפשר לחייב בהיטל השבחה, ולאחר הוצאת היתר בנייה, קיים הפטור בהתאם לסעיף 19 האמור.
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.
סיכום והמלצה
תחום התחדשות עירונית הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל הסכם קנייה או מכירה בו נדרש ייעוץ וכן בכלל תחומי מיסוי מקרקעין.
יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?
צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:
דברו איתנו
ליצירת קשר
טלפונים
מייל
שעות פעילות
ראשון-חמישי: 08:00-17:00
ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00
מאמרים נוספים:
הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע
הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.
26 בדצמבר 2023
אין תגובות
היטל השבחה בתמ"א 38
היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של
24 בדצמבר 2023
אין תגובות