רקע כללי-חוק המכר דירות
בישראל ישנם אזרחים רבים שרוכשים דירות חדשות מקבלן ומעדיפים זאת מאשר רכישת דירת יד שנייה, מכל מיני סיבות, הן מהטעם כי מדובר בדירה חדשה מהניילונים והן מהטעם כי ברוב המקרים, הם רוכשים דירה עוד בשלבים מוקדמים טרם הבנייה והמחיר הוא נמוך בהתאם.
החיסרון הגדול בעת רכישה דירה חדשה מקבלן הוא הזמן, תהליך בניית בית משותף בישראל אורך המון זמן, שבמשך אותו הזמן רוכשי הדירות צריכים המשיך לשלם במשך כל חודש תשלום שהוא סכום לא מבוטל עד לקבלת הדירה החדשה.
ממילא, כשישנו איחור בקבלת הדירה מקבלן, עלולים להיגרם לרוכשי הדירות נזקים מרובים, כשאר פעמים רבות, רוכשים מסויימים, משלמים תשלומים כפולים, תשלום אחד לקבלן כל חודש ותשלום נוסף עבור השכירות בדירה הקיימת שבה הם מתגוררים עד לקבלת הדירה החדשה על ידי הקבלן. רוכשי הדירות אינם יודעים יותר מידי פרטים והם מסתמכים על ההסכם מכר שהם עשו עם הקבלן בעת שהם רכשו את הדירה ממנו, תוך הסתמכות וידיעה כי הכול מעוגן באותו הסכם המכר
מה שקורה בפועל, שמגיע זמן קבלת הדירה החדשה, אך הרוכשים אינם מקבלים את דירתם, מכל מיני תירוצים על ידי הקבלן, מה שגורם שהרוכשים עלולים להישאר ללא קורת גג במשך זמן אשר הם בעצמם אינם ידועים כמה הוא עלול להתמשך.
המחוקק הבין את הבעייה וחוקק את חוק המכר (דירות) בעיקר בשביל בעיות אלו:
צריך להבין שחוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את החובות של הקבלן כלפי רוכשי הדירות ובתי המשפט אוכפים במקרים רבים את לשון החוק על הקבלן בכדי שיפצה את רוכשי הדירות.
צריך להבין שחוק המכר (דירות) לא חל על כל מכירה דירה אלא רק על ידי מכירה של "מוכר" כהגדרתו באותו החוק. בחוק המכר (דירות) הוגדר מוכר- אדם שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות ובלבד שהדירה נבנתה במטרה למוכרה. מכאן שהחוק הזה חל רק על קבלן, או יזם ועל כל אדם שבנה דירה במטרה למורה לשם רווח.
מהו הפיצוי המגיע לרוכש בשל איחור במסירת דירה על ידי הקבלן?
בסעיף 5א (א) ו-(ב) לחוק נקבע שאם המוכר לא מסר את הדירה לקונה בחלוף חודש מ-"המועד החוזי", קרי, מועד מסירת הדירה שנרשם בהסכם המכר בין הצדדים, זכאי הרוכש לפיצויים וזאת מבלי שיהיה צורך בהוכחת נזק שנגרם לו.
בהמשך הסעיף נקבע אופן חישוב הפיצוי לפי כל כמה חודשי איחור שהחלוקה מתבצעת בין חודש איחור ועד 4 חודשים, ואז מחודש חמישי ואילך לפי הדירוג הבא: (1) בסכום ששווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקום שלה בעבור התקופה שמתום המועד החוזי כאמור לעיל, ועד לסיום בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי. (2) סכום ששווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומו בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי. (3) סכום ששווה לדמי שכירות לדירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
מהו המועד החוזי- מועד המסירה?
לכאורה מדובר בשאלה פשוטה, מועד המסירה אמור להיות המועד שנקבע בהסכם המכר, הבעייה שבהרבה מקרים רוכשי דירות אינם שמים לב לפרטי ההסכם, והם פיספסו שבהסכם המכר לא רשום תאריך ספציפי למסירת הדירה, אלא רשום מועד שהקבלן ניסח שהוא מועד בעייתי, כלומר, בהסכם המכר רשום שמועד המסירה יהיה בחלוף 24 חודשים מקבלת היתר בנייה, או מועד שהוא משוער אחר למסירה.
לכן חשוב מאוד לשים לב שבהסכם המכר יהיה רשום תאריך קלנדרי ספציפי שלא יהיה משתמע לשני פנים בתאריך המדוייק של מסירת הדירה.
מתי מותר לקבלן למסור דירה באיחור?
סעיף 5 מתיר לקבלן בשני אופנים למסור את הדירה באיחור, באופן הראשון, אם האיחור נגרם כתוצאה ממחדל או מעשה של הרוכש בלבד. כלומר, לפעמים רוכשי הדירות מבקשים לעשות שינויים נוספים בדירה אשר הם בעצם מעכבים את קבלת הדירה חדשה. האופן השני, בעת שאירע דבר שהקבלן לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. לדון זה נגזר מסעיף 18 לחוק החוזים תרופות, והוא מצב בו הקבלן מאחר במסירת דירה כתוצאה ממצב מלחמה, שביתה, סגר, מסחור ארצי בעובדים.
בסיטואציה בה אנו נמצאים כיום החל מ-7 לאוקטובר 2023 ועד למועד בלתי נודע, רוב הפרויקטים שהיו בבנייה במדינת ישראל נעצרו, כתוצאה מהמלחמה, הן ממצב בו יש מחסור כללי של עובדי בנייה והן מהמצב בו אנו נמצאים, שגורם לנסיבות בלתי צפויות, אשר יכולות לגרום לכך שיש צדק באיחור מסירת הדירה על ידי הקבלן. אולם צריך להסתייג ולהסביר שלא בכל סיטואציה בה קבלן מאחר במסירת הדירה, הוא יכול להשתמש בתירוץ של "מצב מלחמה", בתי המשפט הרחיבו בעניין זה ובחנו כל מקרה לגופו, ובייחוד בעת שכבר הגיע מועד המסירה לפני מצב המלחמה, בוודאי שלא יעמוד לקבלן כל תירוץ על איחור במסירת הדירה, וכמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו.
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי.
סיכום והמלצה
תחום החוזים הוא עולם מורכב הדורש שימת לב לפרטים הקטנים וניסיון וידע מקצועי. אנו כאן במשרד מנחם קורן, נוכל לתת לכם את כל הידע הנדרש לכל הסכם או חוזה הנדרש ולכל תחום אחר שבעולם החוזים.
יש לכם שאלה? משהו לא ברור לכם? עדיין צריכים ייעוץ?
צרו עימנו קשר ונשוב אליכם בהקדם:
דברו איתנו
ליצירת קשר
טלפונים
מייל
שעות פעילות
ראשון-חמישי: 08:00-17:00
ימי שישי וערבי חג- 08:00-12:00
מאמרים נוספים:
הפקעת מקרקעין-רקע והליך ביצוע
הפקעת מקרקעין-רקע: הפקעת מקרקעין הוא למעשה רכישה כפויה של זכויות של אדם פרטי במקרקעין, על ידי המדינה או רשויות מקומיות, לצרכי ציבור, בדרך כלל משלמים תשלום פיצוי כספי לבעל הקרקע. אלא שברוב המקרים, ההפקעה נעשית על ידי הרשויות באופן אוטומטי, ללא צורך שהוא נחוץ באמת. במקרים אחרים נמצא כי הרשויות כלל לא עושות שימוש בקרקע שהופקעה מבעלי הקרקע.
26 בדצמבר 2023
אין תגובות
היטל השבחה בתמ"א 38
היטל השבחה – רקע והמקור לכך: לפני שנדון לגבי היטל השבחה בתמ"א 38, נסביר מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו. בחוק התכנון והבנייה נקבע בסעיף 196א כך: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". השאלה מהי "השבחה" עליו הסעיף מדבר. נפנה להגדרה שנקבעה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית, הקובעת כך: "עליית שווים של
24 בדצמבר 2023
אין תגובות